|
|
تغییر مسیر در تامین مالی مسکن
مدیرعامل بانک مسکن روند تغییر مسیر در الگوی ساخت مسکن و تامین مالی در این بخش را طی سه سال اخیر تشریح کرد. محمد هاشم بتشکن در آخرین نشست کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران گفت: در سالهای گذشته ساخت مسکن بیکیفیت و ارزان برای دهکهای کمدرآمد از سوی دولت و ساخت واحدهای لوکس و گرانقیمت از طرف بخش خصوصی مورد توجه قرار داشت این در حالی است که طی سه سال گذشته، توان دولت و بخش خصوصی در حال هماهنگ شدن برای حمایت از ساخت و خرید واحدهای مصرفی مورد نیاز اقشار متوسط است.
|
2 فرصتسوزی در بازار انبوهسازی
سازندگان آپارتمانهای درجه یک پایتخت در غیاب «شبکه سازمانی عرضه مستقیم مسکن» به بازار فروش، امکان بهرهبرداری از فرصت بهوجود آمده در بازار معاملات را از دست دادهاند و این ناتوانی در اتصال بیواسطه گروه تقاضا سبب شده نبض بازار فروش در تصاحب بسازوبفروشهای غیرحرفهای، گمنام و متفرقهساز قرار بگیرد. این فرصتسوزی برای عرضه سازمان یافته و یکجای آپارتمانهای درجه یک ساخته شده از سوی انبوهسازان باصلاحیت، هماکنون علاوه بر این گروه سازندگان، متقاضیان مسکن را نیز با چالش یافتن آپارتمانهای با کیفیت روبهرو کرده است.
|
طرح ضدرانت برای املاک شهرداری
شورای شهر تهران با هدف تسویه سریع بدهی 20 هزار و 500 میلیارد تومانی شهرداری به 4 دسته طلبکار قدیمی، برای فروش داراییهای سرمایهای پایتخت، اولویت تعیین کرد. مقرر شده طلب پیمانکاران پروژههای شهری، بانکهای وامدهنده و مالکان املاک معارض از مدیریت شهری، از طریق منابع حاصل از فروش فروشگاه شهروند و نمایشگاه شهر آفتاب، پرداخت و از تعریف پروژههای جدید به پشتوانه این دو دارایی، خودداری شود. کارشناسان شهری نیز پیشنهاد کردند املاک شهرداری در قالب مسیر غیررانتی، به بخشی از طلبکاران مالی-ملکی به شکل تعاونی واگذار شود.
|
کشف 10 حفره در واگذاری املاک
احمد توکلی، نماینده سابق مردم تهران و مسوول نهاد دیدهبان شفافیت و عدالت، نتایج 59 روز تحقیق درباره «پرونده واگذاری املاک شهرداری تهران» را تشریح کرد. بررسیهای نهاد دیدهبان شفافیت و عدالت، از «نوع واگذاری، نحوه قیمتگذاری و همچنین میزان تخفیف» به کشف 10 حفره – اقدامات غیرقانونی و ناموجه – در این پرونده منجر شده است و نشان میدهد واگذاری زمین و آپارتمانهای تحت مالکیت شهرداری در فاصله سالهای 87 تا 95 با استناد به مصوبه خارج از صلاحیت شورای شهر بوده؛ ضمن آنکه سه دسته قوانین بالادست رعایت نشده است. این نهاد بررسی دقیق قضایی پرونده را خواستار شد.
|
پمپاژ املاک بانکها به بازار
عملیات تصفیه شبکه بانکی از داراییهای مزاحم، با برگزاری دو مزایده سراسری برای فروش «املاک مازاد» آغاز شد. بانکهای بزرگ طی روزهای اخیر حدود یک هزار باب ملک با 10 نوع کاربری –از جمله آپارتمان، مغازه، زمین مسکونی، املاک صنعتی و اراضی باغی- به بازار پمپاژ کردند. جنس عرضههای صورتگرفته، از سه زاویه با مزایدههای محدود دورههای گذشته، تفاوت دارد؛ بهطوریکه «حجم انبوه ملک آماده فروش»، «سطح مناسب قیمتهای پایه» و همچنین «سبد متنوع املاک به همراه تسهیلات خرید قسطی» در این سری از مزایدهها نشان میدهد بانکها در شرایط فعلی با لحاظ «وخامت و تنگنای شدید مالی» از یکسو و «فضای مناسب پیشرونق معاملات مسکن» از سوی دیگر، مصمم شدهاند داراییهای منجمد خود را به جریان نقد تبدیل کنند. پیشتر بهرغم تکلیف ماده 16 قانون رفع موانع تولید مبنیبر فروش سالانه یک سوم از املاک مازاد بانکها، صاحبان این املاک تحت تاثیر دو نگرانی، حاضر به عرضه نبودند و با روشهای مختلف -از جمله قیمتگذاری بالا- در مقابل فروش سریع املاک و مستغلات، مقاومت به خرج میدادند. موج تازه شکلگرفته برای فروش املاک مازاد بانکها در صورت تداوم، دو عایدی برای بازار پول دارد و در بازار مسکن نیز باعث «قیمتگذاری رقابتی به نفع خریداران» میشود.
|
رسوبزدایی از مسکن مهر
نویسنده طرح جامع مسکن به دولت پیشنهاد کرد از پردردسرترین بخش مسکن مهر برای استارت فاز پایلوت مسکن اجتماعی بهرهبرداری کند.
|
معادله مسکن با سه بازار
اگرچه بازار مسکن بهصورت آنی از تحولات اقتصادی-سیاسی تاثیر نمیگیرد، اما تغییرات قیمتی و شوکهای ناشی از این تحولات در سه بازار ارز، بورس و سکه، با تاخیر زمانی، بر قیمت مسکن مسلط میشود و مسیر بازار ملک را دستخوش دگرگونی میکند. نتایج یک پژوهش دانشگاهی درباره معادله حاکم بین مسکن و بازارهای رقیب حاکی است دستکم نیمی از نوسانات افزایشی یا کاهشی قیمت مسکن در تهران میتواند متاثر از متغیرهای بیرونی بازار ملک همچون نرخ تورم، بازدهی بورس و همچنین عایدی بازارهای سکه و دلار باشد. بررسیهایی که براساس دادههای آماری سالهای 88 تا 94 انجام شده است، مشخص میکند یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس و شاخص قیمت دلار، سبب کاهش شاخص قیمت مسکن میشود. اما تغییرات شاخص قیمت سکه و همچنین نرخ تورم، اثر مستقیم (همجهت) بر شاخص قیمت مسکن دارد. رابطه معنادار بین بازار داراییهای زود نقدشونده و بازار مسکن را میتوان در روند نوسانات 25 ساله قیمتها ردیابی کرد. در این تحقیق، بر ضرورت افزایش حجم عرضه مسکن بهعنوان شاخص موثر برای کنترل قیمت ملک تاکید شده است. یافتههای بهدستآمده در پژوهش، دید فعالان بازار ملک نسبت به «نحوه اثرپذیری مسکن از شوکهای ترامپی در بازارهای موازی» را روشن میکند.
|
نوبت جراحی وام مسکن
افزایش ناموزون قیمت ملک در 10 استان باعث رشد غیرطبیعی «میانگین وزنی قیمت کشوری مسکن» شد. متوسط ارزش فروش آپارتمانها در کشور از مترمربعی 8/ 2 میلیون در تابستان 94 به 4/ 3 میلیون تومان در تابستان امسال رسید. وضعیت قیمت مسکن در 31 مرکز استان نشان میدهد بهرغم نوسانات غیرتورمی «ارزش ملک» در تهران، این شاخص در شهرهایی که قدرت وام در آنها، حدود 70 درصد توان خرید را پوشش میدهد، بین 15 تا 20 درصد افزایش یافته است. فرآیند وامدهی باید از دو مسیر، اصلاح و تکمیل شود.
|
نقشه انتقال تهران به عمق
مدل فعلی در تهران برای ساختوسازهای زیرسطحی، بدترین شکل توسعه شهر در تراز زیرصفر به حساب میآید. در سایر کشورها، با استفاده از ظرفیت بکر زیرزمین، شبکه حملونقل عمومی (مترو) و مراکز خدمات شهری تقویت میشود؛ اما در تهران، این ظرفیت فعلا در خدمت برجسازها قرار دارد. بررسیهای یک گروه از استادان شهرساز نشان میدهد فضای زیرسطحی پایتخت میتواند با اجرای نقشه 10 ضابطهای، در خدمت عموم شهروندان قرار بگیرد و از حفاری و گودبرداریهای پرخطر رفع تهدید شود.
|
5 ویروس زیرپوست 8 کلانشهر
سازمان شهرداریها و دهیاریهای وزارت کشور با چکاپ هشت کلانشهر، ردپای پنج عارضه زیرپوستی در انحراف عملکرد مدیریت شهری شامل شهرداریها و شوراهای شهر را شناسایی کرد. در این بررسیها اثر انحراف بودجه عمرانی شهر، تورم پرسنل شهرداریها و ضعف نظارت شورا بر «تشدید آلودگی و ترافیک کلانشهرها» تشریح و مشخص شد وضعیت موجود هوای کلانشهرها ناشی از ساختار ناقص و مشکلدار بودجه شهرداریها است. به همین دلیل این گزارش سهم صفر ادعاشده ازسوی شهرداریها در آلودگی هوا را زیر سوال میبرد.
|
مسکن 96 از دوربین عرضه
سازندهها در پی مشاهده پیشرونق معاملات مسکن از اواخر سال گذشته، «تکمیل پروژههای نیمهتمام» را شتاب دادند. آمارهای رسمی نشان میدهد تحتتاثیر بازگشت سرمایهگذاران ساختمانی به «کارگاههای رهاشده» و تمرکز روی «تکمیل» آنها به جای شروع «پروژه جدید»، حجم سرمایههای متوقف در ساختوسازهای ناتمام در کل کشور، طی یکسال 94 رقمی معادل 1/ 12 درصد نسبت به یکسال 93 کاهش یافته است. این اتفاق که طی نیمه اول امسال نیز دست کم در تهران مطابق رفتار سازندهها تداوم داشته است، از تحرک محسوس فعالان ساختمانی برای تدارک «افزایش عرضه مسکن در سال 96» حکایت دارد. دو سال پیش، با رشد تعداد ساختمانهای نیمهکاره، حجم سرمایههای محبوس در این حوزه 5/ 10 درصد افزایش یافت؛ اما هماکنون این ساختمانها -حدود 200 هزار واحد مسکونی- رو به کاهش است. عوامل ساخت و ساز با خوشبینی به آینده بازار ملک و همچنین مشاهده بهبود قدرت خرید مسکن ناشی از افزایش سقف تسهیلات، بهدنبال «تقویت حجم عرضه نوساز از کوتاهترین مسیر» هستند و برای این منظور، تکمیل پروژههای قدیمی در حال احداث را به ساخت پروژه جدید که بهرهبرداری از آن حداقل 5/ 1 تا 2 سال به طول میانجامد، ترجیح میدهند. پارسال 548 هزار آپارتمان تازهساز وارد بازار کشور شد.
|
پیام پیشقیمت به بازار مسکن
سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازهگیری شد. میانگین «پیش قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان میدهد هماکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشندهها وجود دارد؛ بهطوریکه «قیمت پیشنهادی» اعلامشده در فایلها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی میتواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.
|
مهلت آخر برای جاماندگان از سرشماری 95
مرکز آمار ایران آخرین فرصت برای شرکت جاماندگان از سرشماری نفوس و مسکن سال 95 را اعلام کرد. در حالی که سرشماری نفوس و مسکن سال 95 از روز سوم مهرماه تا اول آذرماه به دو روش اینترنتی و مراجعه حضوری ماموران آمارگیر به و 307 نفر اعلام شد. پیش از این مرکز آمار ایران ثبت نام اینترنتی هشت میلیون و 881هزار خانوار را هدفگذاری کرده بود که با استقبال مردم از این روش آمارگیری، مشارکت 11 میلیون و 67 هزار و 137 خانوار به ثبت رسید. این در حالی است درب منازل انجام شد، مرکز آمار ایران در جدیدترین اطلاعیه خود درباره سرشماری نفوس و مسکن سال 95 اعلام کرد: «با توجه به پايان زمان اجراي سرشماري به شيوه حضوري و نظر به اينكه برخي از خانوارهاي كشور در سرشماري اينترنتي شركت نكرده و در زمان مراجعه مامور سرشماري نيز در محل سكونت خود حضور نداشتهاند، به اطلاع هموطنان عزيز ميرساند، سامانه سرشماري اينترنتي مجددا به مدت 2 روز از ساعت 8 صبح روز چهارشنبه مورخ 3 آذر 1395 لغايت ساعت 24 روز پنجشنبه مورخ 4 آذر 1395 براي دريافت اطلاعات اين خانوارها در دسترس است. لذا از خانوارهاي محترم تقاضا ميشود در تاريخ مذكور با مراجعه به اين سامانه به آدرس www.sarshomari95.ir اطلاعات خود را تكميل و با دريافت كد آماري از انجام سرشماري خود اطمينان حاصل کنند.» در فاز اول سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که ساعت 24 روز سیام مهرماه به پایان رسید بنا بر اعلام رئیس مرکز آمار، 4/ 46 درصد مردم در سرشماری شرکت کردند که این میزان معادل 11 میلیون و 67 هزار و 137 خانوار با جمعیت 37 میلیون و 171 هزار که فاز دوم سرشماری سال 95 از طریق مراجعه حضوری ماموران آمارگیر به درب منازل از 28 مهرماه تا اول آذرماه انجام شد.
|
چرخش معاملات ملک با قیمت ثابت
بازار معاملات مسکن در دومین ماه پاییز تحت تاثیر دو فاکتور، چرخش کرد و مجددا در مسیر رشد به سمت فاز رونق قرار گرفت. آخرین دادههای سامانه رهگیری معاملات مسکن از وضعیت بازار املاک تهران که مربوط به ماه آبان است نشان میدهد: حجم فروش آپارتمان در ماه میانی پاییز، بعد از ریزش در مهر، 22 درصد افزایش یافت بدون آنکه قیمت در این فاصله تغییر کند.
|
ترفند اروپایی نجات از آلودگی
شهرداریهای شهرهای بزرگ اروپایی با همکاری دولت توانستهاند از ابزارهای قانونی تحت اختیار خود به نفع بهبود کیفیت هوای شهر استفاده و هفت طرح ترافیکی برای کاهش ازدحام ترافیکی خودروهای شخصی و در نتیجه تصفیه هوای آلوده شهر اجرا کنند. شهرداریهای اروپایی این طرحها را با کمک دولت و در قالب تنظیم مالیات و عوارضی که دارندگان خودروهای شخصی باید سالانه به دولت مرکزی و محلی بپردازند، طراحی کردهاند. اجرای طرحهایی نظیر «LEZ» به منظور جلوگیری از تردد خودروهای آلاینده با استاندارهای پایین در مناطق پرترافیک، اخذ عوارض ازدحام از خودروهای شخصی که در مناطق شلوغ شهر تردد میکنند، اعمال محدودیت شدید سرعت در معابر درونشهری، مدیریت سختگیرانه پارکهای حاشیهای، اعمال سیاستهای تشویقی برای استفاده از خودروهای برقی و اجرای مقطعی طرح زوجوفرد کمک کرده شهرهای اروپایی با وجود میزبانی انبوهی از خودروها، کیفیت هوای مطلوبی داشته باشند. این تجربه موفق شهرداران اروپایی در مهار هوای سمی شهرهای آلوده از طریق اجرای یک یا همزمان چند طرح مذکور، موجب شده حتی کشورهای آمریکایی و آسیایی نیز از این راهحلها برای کاهش آلودگی هوا استفاده کنند. بهعنوان مثال چین برخی از این طرحها را در شهر پکن که یکی از آلودهترین شهرهای دنیا محسوب میشود، عینا اجرا کرده است.
|
زمان مناسب خرید مسکن
7 نشانه قابل اتکا در بازار مسکن، از فراهم بودن فرصت نسبی خرید برای تقاضای مصرفی حکایت دارد. شرایط فعلی معاملات ملک نشان میدهد منافع اقتصادی خریداران مصرفی در حداقل یک فصل باقیمانده از سال 95، هر چند بهصورت جزئی، بیشتر از دوره رونق، تامین خواهد شد. قویترین علامت، با لحاظ دوره فعلی -پیش رونق معاملات- «حجم مناسب عرضه ناشی از رسوب واحدهای فروش نرفته زمان رکود» است که در کنار «ریزش قیمت اوراق تسهیلات» و «نبود زمینه سفتهبازی» متغیرهای بازار ملک را در جهت خرید مصرفی تنظیم کرده است.
|
سرعتگیر گردش سرمایههای ساختمانی
بررسی گزارش خودآزمایی مدیریت شهری تهران در حوزه شهرسازی و معماری از وجود چهار دستانداز در بازار سرمایهگذاریهای ساختمانی خبر میدهد. مدیریت شهری پایتخت با تدوین و تصویب برنامه پنج ساله دوم در اواخر سال 92، نقشه راه اداره شهر تهران طی سالهای 93 تا 97 را طراحی کرد. حالا با گذشت نیمی از راه، معاونت برنامهریزی و توسعه شهری شهرداری تهران، گزارشی از عملکرد دو سال ابتدایی شهرداری پایتخت را در شش حوزه ماموریتی منتشر کرده است. بیش از 100 صفحه از این گزارش که به نوعی خودآزمایی شهرداری تهران برای شناسایی میزان انحراف از احکام نقشه پنجساله دوم شهر محسوب میشود به حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری اختصاص دارد. بررسی احکام اجرا شده یا معطل مانده حوزه شهرسازی و معماری از وجود چهار دستانداز بزرگ در مسیر سرمایهگذاری ساختمانی در تهران حکایت دارد.
|
15 شاخص شهردار مقبول
دفتر «برنامه اسکان بشر ملل متحد» با انجام نظرسنجی از ساکنان 50 شهر ایران، 15 معیار «شهردار مقبول» را شناسایی کرد. نتایج نظرسنجی از شکاف معنادار بین فعالیت مدیریت شهری و نیاز شهروندان حکایت دارد. پاسخدهندگان با انتقاد از شهرهای «خودرو محور»، آنچه را شهرداران در قالب «تامین رفاه با ساخت بزرگراه»، عنوان میکنند، قبول ندارند. «معابر سبز برای پیادهروی، شهر کمترافیک، دیجیتال، دسترسی فراگیر به حملونقل عمومی و فعالیت شفاف شهرداران» از جمله مطالبات شهروندان است.
|
3 نقص فنی وام مسکن استانی
تسهیلات سه رقمی خرید مسکن اگرچه با «غلبه» بر رکود بازار املاک تهران، رشد دو رقمی حجم معاملات مصرفی را رقم زد، اما از یکسو در برخی استانها بهدلیل «تقویت نامتعارف» قدرت خرید، قیمتها را دستخوش افزایش محسوس کرد و از سوی دیگر در برخی کلانشهرها و شهرهای بزرگ، «فاقد اثر مثبت» بر تحریک تقاضا بوده است. بررسیها از سه نقص فنی وام مسکن در شهرهای متوقف در رکود حکایت دارد که رفع آنها نیازمند استفاده از ظرفیت سقف شناور تسهیلات – قابلیت تنظیم و انعطاف وامها - است.
|